Wat betekenen termen als venale waarde in je schattingsverslag?

Wie erft moet belastingen betalen op de verworven nalatenschap. De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) rekent uit hoeveel die erfbelasting precies bedraagt op basis van de aangifte van nalatenschap die je na het overlijden invult en stuurt je vervolgens een officieel aanslagbiljet.

Als je vastgoed erft na een overlijden is het aangeraden om de waarde van de onroerende goederen onafhankelijk te laten vaststellen door een VLABEL erkend schatter. Zo heb je een erkend VLABEL schattingsverslag dat de fiscus als realistisch, bindend en definitief beschouwt.

Opgelet: Je hebt veel aan je hoofd, maar de fiscus hanteert strikte termijnen om de aangifte van nalatenschap na overlijden in te dienen. Vraag tijdig een bindende VLABEL schatting aan om boetes te vermijden.

Twee maal per jaar berekent l’Association Belge des Experts (ABEX) een indexcijfer. Deze ABEX index geeft de evolutie weer van kostprijzen in de woningbouw sinds 1914. Schatters kunnen deze ABEX index gebruiken om de heropbouwwaarde of nieuwwaarde van een constructie te berekenen.

Wanneer je vastgoed in een lijfrente formule aankoopt, betaal je het aankoopbedrag in maandelijkse schijven (rente) af. Doorgaans wordt er ook een bouquet of boeket gevraagd, een eenmalig voorschotbedrag dat de koper bij het verlijden van de aankoopakte overmaakt.

De toegelaten densiteit beschrijft hoeveel bouwlagen en bouweenheden je op een bepaalde oppervlakte mag bouwen. Vooral projectontwikkelaars hechten veel belang aan deze toegelaten densiteit om de waarde van een perceel bouwgrond te bepalen. Hoe meer wooneenheden per hectare, hoe meer de bouwgrond waard is!

Bij een erfdienstbaarheid is er sprake van een recht of last op een onroerend goed dat aan een ander eigenaar toebehoort. Het dienend erf of lijdend erf mag dan bepaalde rechten uitoefenen op het heersend erf.

Een gekend voorbeeld is het recht van overweg voor eigendommen die niet aan de straat grenzen. In dit geval moet het “dienend erf” dat wél aan de straat grenst, verkeer naar het “heersend erf” toestaan over de eigen grond.

Belangrijk om weten is dat erfdienstbaarheden gekoppeld blijven aan het onroerende goed en niet aan de eigenaar ervan. Sommige erfdienstbaarheden zijn al eeuwen geldig!

Wanneer vastgoedeigenaars hun betalingsverplichtingen bij de fiscus of hypotheekverstrekker niet meer voldoen, is een gedwongen openbare verkoop mogelijk. Hierbij wordt het onroerend goed (dat meestal borg staat voor de schuld) openbaar verkocht aan de hoogste bieder. Ook bij faillissement kan de rechtbank een gerechtelijk gedwongen verkoop opleggen om schuldeisers te vergoeden met de verkoopopbrengst.

Bij een verkoop op lijfrente betaalt de koper de aankoopsom doorgaans met een eenmalig voorschot (bouquet) en maandelijkse afbetalingen. Het maximum aantal maandelijkse afbetalingen is vooraf vastgelegd, doch doorgaans vervallen de maandelijkse aflossingen vroeger, bijvoorbeeld bij overlijden van de verkopende partij(en), waardoor de kopende partij het goed aan een voordeliger tarief heeft verworven.

Op elke verkoop van vastgoed zijn verkooprechten verschuldigd. Hoe hoger de prijs, hoe meer belastingen je betaalt. Wanneer de effectieve verkoopprijs of de waarde die je invulde op je fiscale aangifte, lager ligt dan de venale waarde (normale verkoopwaarde), dan is er sprake van een tekortschatting. In dit geval loopt de fiscus belastingen mis en riskeer je een VLABEL controleschatting, de verplichting om het verschil bij te betalen en bijkomende boetes.

Het voorkooprecht of recht van voorkoop (RVV) impliceert dat de houder van het recht voorrang mag inroepen om het onroerend goed in te kopen aan dezelfde prijs en voorwaarden als andere kandidaat-kopers. Meestal voorzien overheidsinstanties (bv. Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de Sociale huisvestingsmaatschappijen, lokale gemeentebesturen, Waterwegen & Zeekanaal nv, enz…) voorkooprecht om eventueel werken van openbaar nut te realiseren. De notaris gaat na en vermeldt in de akten of en welke voorkooprechten gelden op het betrokken perceel.

Met de watertoets verifieert de vastgoedschatter of het goed zich al dan niet in overstromingsgevoelig gebied, een afgebakende oeverzone of afgebakend overstromingsgebied bevindt. Deze informatie kan belangrijk zijn om wateroverlast bij overstromingen te vermijden en voor eventuele dekking via de natuurrampenverzekering.

Een onroerend goed is zonevreemd van zodra het niet de bestemming niet overeenstemt met het geldende ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP). Enkele voorbeelden: woningen in industriegebied, bedrijfsgebouwen in landbouwzones of milieubelastende activiteiten in groenzones, … Ook de constructie zelf kan zonevreemd zijn als deze niet voldoet aan de uitgereikte bouwvergunning of zonder vergunning werd geplaatst.